אחוזת צהלה בע"מ ואח' נ' רובין חברה קבלנית לבנין בעמ ואח'

החלטה

המשיבות רובין חב' קבלנית בע"מ ומפעלות ס.ד.ש.א בע"מ שהינן הנתבעות בתביעה העיקרית לפירוק שיתוף מקרקעין, הגישו תביעה שכנגד (להלן: "הנתבעות"). התביעה שכנגד הוגשה כנגד חב' י.ל.ן אוריאלי בע"מ וכנגד חב' אחוזת צהלה, שהן התובעות בתביעה העיקרית לפירוק שיתוף מקרקעין (להלן: "י.ל.ן" ו-"אחוזת צהלה").

הנתבעות הגישו תביעה שכנגד ביחס לשני סעדים, האחד – לאכוף את טיוטת הסכם שיתוף הפעולה לבניית דיור מוגן על המקרקעין שהוחלפה בין הנתבעות לאחוזת צהלה, והסעד השני- תביעת פיצויי קיום לו היה מתקיים הסכם זה במקום פירוק השיתוף במקרקעין. סכום הסעד הכספי עולה לכדי סך של כ- 8 מיליון ₪.

באשר לבקשתה של י.ל.ן - י.ל.ן היתה בעלת חלק מהמקרקעין נשוא התובענה העיקרית, ומכרה את חלקה לאחוזת צהלה. מאחר והתביעה לפירוק שיתוף מקרקעין הוגשה בטרם הושלם הרישום אצל רשם המקרקעין, הוספה י.ל.ן כתובעת נוספת. בסמוך ולאחר הגשת התביעה, הסתלקה י.ל.ן מהתביעה לאחר שהושלם הרישום. אין מחלוקת כי י.ל.ן לא ניהלה מו"מ עם הנתבעות, טיוטת ההסכם והמו"מ נוהל בין אחוזת צהלה לבין הנתבעות, ולפיכך טען ב"כ י.ל.ן כי אין לו כל עניין בתוצאות התובענה העיקרית או בתוצאות התביעה שכנגד, ולא ברור לו מדוע הוא נגרר להליך זה.

ב"כ הנתבעות הבהירה, כי אכן סעד האכיפה איננו רלבנטי כלפי י.ל.ן, שכן היא איננה בעלת המקרקעין יותר, אולם באשר לסעד הכספי יש לה חלק בנזקי הנתבעות שעה שניהלה מו"מ שלא בתום לב מול הנתבעות בכל הקשור למכירת חלקה לאחוזת צהלה.

הנתבעות מודות בסעיף 13 לכתב התביעה שכנגד, כי אכן רק לאחר שגובשו ההבנות וההסכמות בין אחוזת צהלה לבינם, נתנו הנתבעות את ברכתן ל-י.ל.ן בקשר עם מכירת זכויות לאחוזת צהלה. טוענות הנתבעות כי מייד ובסמוך לאחר מכירת המקרקעין מ-י.ל.ן לאחוזת צהלה "הפכה אחוזת צהלה את עורה" והתכחשה לסיכומים ביניהם. במסגרת תשובתן, טוענות הנתבעות כי הראיה ש-י.ל.ן שיתפה פעולה עם אחוזת צהלה במצג השווא על פיו לכאורה תשתף אחוזת צהלה פעולה עם הנתבעות לבנות במשותף את הדיור המוגן, היא העובדה כי בטרם חלפו מספר חודשים ספורים מעסקת המכר ביניהן, פנו השתיים יחדיו וביקשו את פירוק השיתוף. ואולם לעניין זה כבר הובהר, כי הגשת התביעה במשותף נעשתה ממניעים טכניים בלבד, וי.ל.ן נמחקה כתובעת מייד ובסמוך להשלמת הרישום.

עוד בתשובתן, טוענות הנתבעות כי י.ל.ן עשתה עושר ולא במשפט שעה שנהנתה במשך 12 שנה מפעולותיו של מר רובין אשר הביא למהלך בו התאפשר הקמת הדיור המוגן, וכעת קצרה את הפירות מבלי להתחשב בנזקיהן של הנתבעות. לנתבעות טענות נוספות כלפי י.ל.ן וכלפי אחוזת צהלה הנטענות במקשה אחת בסעיף 57,58 על כל סעיפי המשנה בכתב התביעה שכנגד. הנתבעות אינן מאבחנות כתב התביעה שכנגד איזה נתבעת אחראית לאיזה חלק מהתביעה, וכאמור מאחר והטענות כלפי י.ל.ן הן טענות של פיצוי כספי בלבד, לא ברור כיצד אחראית י.ל.ן לפיצויי הקיום ומה חלקה באי מימוש ההסכמות שבין אחוזת צהלה לבין י.ל.ן, שכן זו האחרונה קיבלה את ברכתה לאותו הסכם מכר מאת הנתבעות.

באשר לאחוזת צהלה – בנוסף לסעד הכספי הזהה כאמור לעיל לסעד הכספי שנתבע מי.ל.ן, טוענות הנתבעות כי על ביהמ"ש לאכוף את קיום ההסכם שבין הצדדים על אף שביניהם הוחלפה טיוטה בלבד שלא נחתמה עד היום. המחלוקת שבין הצדדים, האם היתה גמירות דעת ומסוימות בין הצדדים בכל הקשור להחלפת הטיוטה, והאם ניתן לאכוף טיוטה זו שהוחלפה בין הצדדים. סעד האכיפה כמובן שיסכל את פירוק השיתוף במקרקעין, שכן משמעו דווקא מימוש השיתוף במקרקעין ולא פירוקו.

באשר לסעד האכיפה, אני סבורה שצודקים באי כח המבקשים כי יש לסלק את התביעה על הסף בכל הקשור לסעד זה. אין מחלוקת כי מדובר בטיוטת הסכם מורכבת ולא פשוטה בה יצטרכו הצדדים לשתף פעולה יחד על מנת להקים דיור מוגן על המקרקעין, שיתוף הפעולה מתחיל בבחירת הקבלן, בתוכנית האדריכלית וכיוצ"ב, וכלה בניהול הדיור המוגן, זכויות הצדדים שייקבעו בעתיד וכיוצ"ב. אין זה מעשי שביהמ"ש יורה על אכיפת הסכם שטרם בא לעולם, לא ניתן לאכוף "הבנות" בין הצדדים שלא בשלו לידי הוראות קונקרטיות. הצדדים חלוקים ביניהם לעניין "ההבנות", ולא בכדי לא נחתמה טיוטת ההסכם עד היום. די לעיין בסעיף 59.1 לתביעה שכנגד, שם מנסחות הנתבעות את הסעד המבוקש מביהמ"ש כדלקמן:

"להורות לנתבעות שכנגד לקיים את המצגים שנתנו ואת התחייבותיהן כלפי התובעות שכנגד, ובכלל זאת להורות לנתבעות לפעול בשיתוף פעולה עם הנתבעות ולגרום להקמת הפרויקט כפי שהוסכם".

עצם ניסוח סעד זה מלמד על המבוכה הרבה בדרישה של סעד לאכיפת הסכם שטרם בא לעולם. כיצד ניתן לאכוף על צד לשתף פעולה או לגרום להקמת פרויקט כלשהו? לו היו הצדדים מסכימים על פעולות קונקרטיות אותן ניתן לאכוף, היה מקום לטעון לסעד של אכיפה. אין מדובר בתנאים שניתנים להשלמה באמצעות הוראות חוק או באמצעות נהלים, אף באשר לנתון בסיסי כמו בחירת הקבלן לא סוכמו ע"י הצדדים נתונים אלא היתה הבנה בלבד כי זה ייבחר על ידי הצדדים. גם אם היתה הסכמה כללית בין הצדדים לשתף פעולה לצורך בניית הדיור המוגן, וכאמור הסכמה זו לא הסתיימה בחתימה, לא ניתן לאכוף ולפקח על ביצוע הסכמה זו כשפרטים רבים חסרים באותה הסכמה. ולעניין זה, אין לי אלא להפנות למראה המקום המופיע בטיעוני ב"כ אחוזת צהלה לע"א 611/80 , ציון צדקה נגד בן ארצי, פ"ד לז (4) 313, בעמ' 321 – 322.

אף באשר לסעד הכספי שאיננו מפורט והוא נטען בצורה כוללנית כפיצויי קיום לו היה מתקיים ההסכם, דין התביעה להימחק. מדובר בסעד שטרם התגבש, שכן כטענת ב"כ המבקשות סעד זה יקום אך ורק לאחר שתימכר הקרקע בהליכי פירוק השיתוף. מי יתקע כף לידינו כי הנתבעות לא ירכשו בסופו של יום את המקרקעין ויהפכו לבעליה, וייתכן כי רווחיהן יהיו גדולים יותר מאשר מימוש ההבנות עם אחוזת צהלה.

למקרא כתב ההגנה, עולה הרושם כי התביעה שכנגד לא באה אלא לעכב את הליך פירוק השיתוף במקרקעין, כל הטענות המופיעות בתביעה שכנגד יכול ותיטענה בכתב ההגנה בטענת פירוק שיתוף בחוסר תום לב. טענה זו היא טענת הגנה טובה שיש לברר אותה במהלך התביעה העיקרית, ואין צורך לברר אותה בתביעה שכנגד. סעד האכיפה איננו רלבנטי והסעד הכספי נתבע בשלב הלא נכון. מנימוק זה, אני סבורה שיש למחוק את התביעה שכנגד על הסף, ואת טענותיהן של הנתבעות יש לברר במסגרת כתב הגנתן בתביעה העיקרית.

אני מורה אם כן על מחיקת כתב התביעה שכנגד כנגד שתי המבקשות. הנתבעות יישאו בהוצאות של כל אחת מהמבקשות בסך של 1,500 ₪ + מע"מ.

ניתנה היום, א' אדר תש"ע, 15 פברואר 2010, בהעדר הצדדים.